Nel quadro generale delle categorie nel sistema catastale italiano, gestito dall’Agenzia delle Entrate, le categorie A1, A8 e A9 comprendono le abitazioni considerate di lusso o di pregio residenziale. In particolare:
- A1: abitazioni signorili;
- A8: ville di pregio;
- A9: palazzi, castelli o immobili di rilevante valore storico e architettonico.
Vediamo più nel dettaglio le caratteristiche e le peculiarità di ciascuna di queste categorie catastali.
A1 – Abitazioni di tipo signorile
Le abitazioni di tipo signorile appartengono alla categoria catastale A1. Si tratta di unità immobiliari situate in zone di pregio, caratterizzate da standard costruttivi, tecnologici e di finiture superiori rispetto alle normali abitazioni residenziali. Tra le caratteristiche distintive vi sono finiture di lusso, ampi spazi, affreschi, soffitti decorati e altri elementi architettonici particolari che ne valorizzano l’eleganza e il prestigio.
A8 – Abitazioni in ville
Per ville si intendono quegli immobili caratterizzati principalmente dalla presenza di parchi e/o giardini, realizzati in aree urbanistiche destinate a questo tipo di costruzioni o in zone di particolare pregio. Queste abitazioni si distinguono per caratteristiche costruttive e finiture di livello superiore rispetto allo standard ordinario, conferendo loro un elevato valore architettonico e residenziale.
A9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
Rientrano nella categoria A9 i castelli e i palazzi di eminente valore artistico o storico che, per struttura, distribuzione degli spazi interni e volumi edificati, non sono comparabili con le unità tipiche delle altre categorie catastali. Questi immobili si distinguono per il loro elevato valore architettonico, artistico o storico, spesso tutelato da vincoli di conservazione. Generalmente costituiscono un’unica unità immobiliare, considerata funzionalmente e architettonicamente indivisibile. Tuttavia, è possibile che all’interno dello stesso edificio o complesso siano presenti unità immobiliari indipendenti, censibili nelle altre categorie catastali.
Immobili di lusso, pregio e prestigio: quali sono le differenze
Le ville di pregio e di particolare prestigio sono generalmente classificate nella categoria catastale A/8 (abitazioni in ville). In caso di immobili di eccezionale valore storico o artistico, nella categoria A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Tuttavia, una villa particolarmente lussuosa, con finiture di altissimo pregio e situata in un contesto urbano esclusivo o di rappresentanza, può rientrare nella categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile) se la sua tipologia costruttiva e la posizione la rendono comparabile alle abitazioni di lusso presenti in città.
Pregio, prestigio e lusso vengono spesso utilizzati come termini intercambiabili. Sebbene non ci siano delle norme urbanistiche precise che ne determinano le differenze, questi termini hanno delle sottili sfumature che li differenziano.
- Gli immobili di pregio si distinguono per architettura unica, valore storico e dettagli esclusivi. Possono beneficiare di incentivi fiscali per la conservazione del patrimonio culturale o per ristrutturazioni orientate alla conservazione.
- Gli immobili di prestigio si caratterizzano per la notorietà o per eventi storici ospitati e si trovano spesso in aree rinomate o siti di particolare interesse storico e culturale. Sono soggetti a imposte ordinarie sulla proprietà e catastali.
- Gli immobili di lusso offrono ampi spazi abitativi, finiture e arredi di alta qualità, tecnologie avanzate come domotica e sistemi smart. Possono includere servizi extra come piscine, spa, saune e cinema in casa, e si trovano in contesti residenziali esclusivi. Sono soggetti a imposte ordinarie sulla proprietà e catastali.
Caratteristiche di lusso, come le piscine, possono comportare tasse aggiuntive oltre a quelle ordinarie sulla proprietà.
Panoramica fiscale
Come anche specificato nel Decreto Legislativo 21 novembre 2014, n. 175, a livello fiscale, le abitazioni di lusso, come visto generalmente comprese nelle categorie catastali A1, A8 e A9, sono soggette a specifici obblighi fiscali, come l’esclusione dalle agevolazioni per la prima casa e l’applicazione dell’IMU anche se adibite a prima abitazione. L’IMU vede anche una maggiorazione dell’aliquota, che – come l’IMU stessa – viene determinata dal comune in cui è ubicato l’immobile.
Come la legge italiana definisce le abitazioni di lusso
L’appartenenza a una delle categorie catastali A1, A8 o A9 non determina automaticamente che un’abitazione sia considerata di lusso, pregio o prestigio, poiché tale qualificazione dipende anche dalle caratteristiche effettive dell’immobile. Come già menzionato, in Italia non esistono normative urbanistiche che distinguano formalmente tra immobili di lusso, pregio o prestigio; tuttavia, le caratteristiche delle abitazioni di lusso sono definite dalla normativa nazionale attraverso il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.
Principali disposizioni del Decreto Ministeriale del 1969
In base alla normativa vigente, un’abitazione è considerata di lusso se possiede almeno una delle caratteristiche elencate nel decreto ministeriale di riferimento.
- Rientrano nella categoria delle abitazioni di lusso quelle costruite su aree che gli strumenti urbanistici destinano a “ville”, “parco privato” o comunque qualificate come di pregio dagli stessi (Articolo 1).
- Sono inclusi gli immobili edificati in aree in cui il piano urbanistico prevede esclusivamente edifici unifamiliari, purché i lotti non siano inferiori a 3.000 m². Sono escluse le zone agricole anche se edificabili (Articolo 2).
- L’immobile è considerato di lusso se fa parte di un edificio che supera i 2.000 m³ e sorge su un terreno dove il volume costruito è inferiore a 25 m³ per ogni 100 m² di superficie fondiaria. (Articolo 3).
- Rientrano nella categoria gli immobili con piscina di almeno 80 m² o con campi da tennis drenati di superficie pari o superiore a 650 m² (Articolo 4).
- È considerata di lusso una casa di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale con oltre 200 m² di superficie utile (escluse aree come balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e garage) e un’area scoperta superiore a sei volte l’area coperta (Articolo 5).
- Anche un’unica unità immobiliare è classificabile come di lusso se supera i 240 m² di superficie utile, sempre escludendo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto (Articolo 6).
L’articolo 8 del decreto stabilisce che, per essere classificate come abitazioni di lusso, le case e le singole unità immobiliari devono presentare almeno quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata al provvedimento. Tra queste rientrano, ad esempio, la superficie complessiva dei terrazzi, la presenza di ascensori, il tipo di porte e infissi interni, oltre ad altre specifiche costruttive e qualitative.
È possibile riclassificare un immobile considerato di lusso se l’inquadramento non corrisponde con la natura reale dell’immobile?
È possibile richiedere una riclassificazione qualora si ritenga che l’inquadramento catastale non corrisponda alla reale natura dell’immobile. La richiesta di riclassificazione ad una classe inferiore è possibile qualora si possa dimostrare che le caratteristiche di lusso non sussistono, inviando una DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) all’Agenzia delle Entrate.
Cos’è la DOCFA?
DOCFA (acronimo di DOcumenti Catasto FAbbricati) è un software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Serve per la redazione e presentazione delle dichiarazioni relative agli immobili urbani. Con tale modello, utile ai tecnici professionisti, è possibile:
- presentare al Catasto nuovi accatastamenti, incluse dichiarazioni per l’edificazione di nuovi fabbricati, ricostruzioni ex novo di edifici preesistenti o ampliamenti;
- presentare variazioni catastali di edifici esistenti, comprese modifiche della destinazione d’uso, frazionamenti e ristrutturazioni;
- denunciare unità afferenti a enti urbani.
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