Il 27 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento riguardo alle detrazioni fiscali per i lavori di recupero edilizio effettuati su immobili situati in Italia ma di proprietà di un soggetto non residente, iscritto all’AIRE.
Un tema che sembra puramente tecnico nasconde in realtà un aspetto decisivo: in quali condizioni un soggetto non residente può qualificare un immobile in Italia come “abitazione principale”?
L’intervento interpretativo fa riferimento alle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (L. n. 207/2024), approvata a fine 2024 ed è entrata in vigore dal 1° gennaio 2025, con disposizioni si applicano principalmente all’anno in corso, il 2025.
Prima di analizzare nel dettaglio la normativa e le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, è utile fare un quadro generale.
Chi sono gli iscritti A.I.R.E.?
L’A.I.R.E. è Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero e raccoglie i dati dei cittadini italiani che vivono fuori dall’Italia. In particolare, rientrano tra gli iscritti:
- i cittadini italiani che trasferiscono la propria dimora abituale o residenza all’estero per un periodo superiore ai 12 mesi consecutivi;
- chi risiede già all’estero e possiede la cittadinanza italiana, sia per nascita sia per acquisizione.
L’iscrizione all’A.I.R.E. ha rilevanza anche ai fini fiscali, poiché determina l’accesso o l’esclusione da alcune detrazioni fiscali legate agli immobili situati in Italia.
Cittadini A.I.R.E.: a che detrazione possono accedere per spese di manutenzione e recupero edilizio su immobili in Italia
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i proprietari non residenti e iscritti all’AIRE possono accedere alla detrazione IRPEF del 36% prevista dall’art. 16-bis del TUIR per le spese di manutenzione e recupero edilizio sostenute su immobili situati in Italia.
Non è invece applicabile l’aliquota maggiorata del 50%, riservata esclusivamente agli interventi effettuati su un immobile adibito ad abitazione principale. Per i cittadini iscritti all’AIRE, l’immobile in Italia è considerato a uso saltuario, anche se vi trascorrono periodi dell’anno o mantengono legami patrimoniali o affettivi. Di conseguenza, non può essere qualificato come dimora abituale né come abitazione principale ai fini fiscali.
Risoluzione n. 136 dell’8 aprile 2008 dell’Agenzia delle Entrate
La normativa fiscale italiana stabilisce che i cittadini residenti all’estero non possono qualificare l’immobile posseduto in Italia come dimora abituale. Già con la Risoluzione n. 136 dell’8 aprile 2008, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che la residenza fuori dal territorio nazionale impedisce di classificare qualsiasi proprietà in Italia come “dimora abituale”. Proprio questa condizione rappresenta la causa ostativa che impedisce ai cittadini A.I.R.E. di accedere all’aliquota agevolata del 50% prevista per gli interventi sull’abitazione principale, limitando quindi il beneficio alla sola detrazione del 36% prevista per gli interventi di manutenzione e recupero edilizio.
Legge di Bilancio 2025 (Dicembre 2024): nuove aliquote e requisiti per le detrazioni sui lavori edilizi
La Legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207) ha introdotto una revisione delle aliquote e dei requisiti necessari per accedere alle detrazioni per interventi di recupero edilizio, definendo una doppia struttura del beneficio per il triennio 2025-2027.
Il legislatore ha confermato una detrazione maggiorata, riconoscibile esclusivamente quando l’immobile è adibito ad abitazione principale dal contribuente o da un suo familiare (tra cui familiare convivente, coniuge separato assegnatario dell’immobile dell’altro coniuge, componente di un’unione civile, convivente more uxorio). Originariamente prevista al 50% nel 2025 e al 36% per il 2026-2027, potrebbe essere prorogata al 50% fino al 31 dicembre 2026.
Il tetto massimo di spesa non può superare i 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. L’agevolazione prevede quindi, per detrazione al 50%, un tetto massimo di detrazione pari a 48.000 euro sulle spese effettuate. Il beneficio fiscale deve essere suddiviso in 10 rate annuali di uguale importo, a partire dall’anno in cui vengono sostenuti i costi e per i nove anni successivi.
Il beneficio può essere richiesto da tutti i “titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento”, come usufrutto, uso, abitazione o superficie. La detrazione fiscale può essere richiesta sia per l’abitazione principale sia per le parti comuni di edifici residenziali, a condizione che queste siano considerate come dimora abituale.
In merito agli immobili non residenziali e alle seconde case, le spese sostenute nel 2025 è prevista una detrazione base del 36%, che scenderà al 30% nel 2027.
Dal 2028 al 2033 sarà prevista un’aliquota unica del 30% sulle spese di ristrutturazione, applicabile sia alla prima che alla seconda casa.
Interventi ammessi per le detrazioni fiscali
La legge ammette la detrazione per numerosi interventi edilizi, tra cui: installazione di ascensori e scale di sicurezza, rifacimento di servizi igienici, sostituzione di infissi e serramenti, bonifica da amianto, eliminazione di barriere architettoniche, cablaggio degli edifici e installazione di rilevatori di gas.
La detrazione è riconosciuta anche per gli interventi effettuati sulle parti comuni dei condomìni, ampliando così le possibilità di accesso all’agevolazione. Secondo una recente analisi, questa tipologia di intervento rappresenta l’utilizzo più diffuso dell’agevolazione: circa sei beneficiari su dieci sfruttano il bonus proprio per opere condominiali.
Circolare 8/E 2025: quando spetta la detrazione maggiorata per i lavori di recupero edilizio
Le istruzioni operative dell’Agenzia delle Entrate, contenute nella circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, chiariscono che la detrazione maggiorata del 50% può essere applicata solo quando il contribuente – proprietario dell’immobile o titolare di un diritto reale di godimento – utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale.
Per abitazione principale si intende, ai sensi dell’art. 10, comma 3-bis del TUIR, l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
La circolare introduce anche ulteriori precisazioni utili per chi sta pianificando lavori di ristrutturazione. In particolare:
- la detrazione maggiorata è valida anche per gli interventi eseguiti su pertinenze o aree pertinenziali già collegate all’abitazione principale;
- se l’immobile non era abitazione principale all’avvio dei lavori, è sufficiente che assuma tale destinazione al termine dell’intervento.
- Se negli anni successivi l’immobile perde la qualifica di abitazione principale, la detrazione già ottenuta non viene revocata.
Detrazioni Ristrutturazioni per Cittadini A.I.R.E.: Chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate Ottobre 2025
Un cittadino italiano, iscritto all’AIRE e fiscalmente residente in Svizzera, ha recentemente chiesto all’Agenzia delle Entrate chiarimenti sulle detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione su un immobile in Italia. L’abitazione, di proprietà del contribuente, non è utilizzata come dimora abituale ma esclusivamente durante i soggiorni temporanei in Italia per vacanze o adempimenti amministrativi. Il dubbio riguardava la possibilità di usufruire della detrazione IRPEF al 50%, prevista per l’abitazione principale, oppure di quella ordinaria al 36%.
Nella risposta n. 273 del 27 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, poiché l’immobile non è la dimora abituale del contribuente e non vi risiede in modo stabile e continuativo, non può essere considerato “abitazione principale”. Di conseguenza, per le spese di ristrutturazione sostenute nel 2025, sarà possibile accedere solo alla detrazione al 36%.
In sintesi: la residenza all’estero impedisce di qualificare l’immobile in Italia come abitazione principale, escludendo così l’accesso alle agevolazioni fiscali riservate a questa categoria.
Legge di Bilancio 2026: nessuna novità per i residenti all’estero sulle detrazioni per ristrutturazioni di immobili in Italia
La nuova Legge di Bilancio 2026 dovrebbe prorogare per l’anno prossimo tutte le detrazioni dedicate alla ristrutturazione degli immobili, mantenendole identiche a quelle previste nel 2025. Per accedere alla fascia più elevata dei benefici fiscali, pari al 50%, sarà indispensabile essere proprietari dell’immobile oggetto dei lavori oppure titolari di un altro diritto reale. Un altro requisito fondamentale riguarda la destinazione dell’immobile: per ottenere la detrazione, infatti, la casa deve essere registrata come abitazione principale.
La Legge non introdurrà modifiche per quanto riguarda le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni degli immobili in Italia per i non residenti. Il DDL di bilancio per il prossimo anno conferma sostanzialmente le regole già previste dalla Legge di Bilancio 2025, senza estendere le agevolazioni ai cittadini italiani residenti all’estero.