La montagna si conferma una destinazione sempre più attrattiva. Numerosi report evidenziano come, negli ultimi vent’anni, il mercato immobiliare legato alle località sciistiche abbia registrato una crescita significativa. Le Alpi si affermano come uno dei poli più rilevanti e dinamici per questo segmento del mercato immobiliare.
Cortina d’Ampezzo, conosciuta come la Regina delle Dolomiti, si conferma la destinazione prime con i valori immobiliari più elevati in Italia, sostenuta anche dai rilevanti investimenti legati alle Olimpiadi Invernali, in particolare sul fronte delle infrastrutture e dei collegamenti.
Come le Olimpiadi Invernali aumentano la domanda turistica e il valore delle destinazioni
Secondo quanto evidenziato dal Michigan Journal of Economics, le Olimpiadi costituiscono infatti un appuntamento strategico di rilievo, in grado di rafforzare il posizionamento dell’Italia tra i principali mercati leisure a livello europeo. Tra gli effetti positivi attesi si segnalano l’incremento dei pernottamenti nelle località alpine e la crescita del turismo culturale nelle città coinvolte e valorizzate dal branding olimpico.
Nel 2025, Cortina d’Ampezzo ha consolidato la propria presenza nella top 20 mondiale delle destinazioni prime, risultando l’unica località italiana in classifica e la più cara tra le città di montagne del Paese. La città si distingue come un punto di riferimento unico, unendo il fascino delle Dolomiti – patrimonio UNESCO dal 2009, all’ampia visibilità mediatica offerta dalle Olimpiadi Invernali.
Nuove costruzioni limitate spingono i prezzi a livelli record
La rigidità delle normative edilizie e le stringenti tutele ambientali in vigore a Cortina limitano in modo significativo lo sviluppo di nuove costruzioni. Questa forte restrizione dell’offerta ha contribuito a un’ulteriore pressione al rialzo sui prezzi, con alcune proprietà di fascia alta che superano ormai i 20.000 euro al metro quadrato, collocando Cortina tra le località montane più costose d’Europa.
La posizione dell’Italia nel mercato immobiliare alpino di lusso europeo
La classifica delle proprietà prime in Europa, ossia immobili con un valore superiore a 750.000 euro, è dominata da località in Francia, come Val d’Isère (32.500 euro/m²), e in Svizzera, come Gstaad (30.700 euro/m²) e St. Moritz (30.300 euro/m²), quest’ultima particolarmente apprezzata per la stabilità e la continuità del mercato. Dopo un alternarsi quasi regolare di comuni francesi, svizzeri e austriaci nelle prime posizioni, l’unica località italiana presente è Cortina d’Ampezzo, collocata tra la 18ª e la 19ª posizione (la posizione esatta varia leggermente a seconda della classifica consultata), con un valore medio di 15.900 euro al metro quadrato (+7%). Fuori dalle prime venti, intorno alla trentesima posizione, si trova la seconda località italiana in classifica, Cervinia (circa 11.000 euro/m²), seguita da altre rinomate destinazioni alpine come Alta Badia e Val Gardena.
La resilienza del mercato immobiliare di lusso alpino
È opportuno evidenziare, secondo quanto riportato da SkyTG24, che il ruolo del mercato immobiliare alpino nel ridefinire le dinamiche del segmento luxury è fondamentale. In un contesto in cui numerosi mercati globali di fascia alta hanno registrato una fase di rallentamento, le proprietà in montagna hanno segnato un incremento medio del 23% negli ultimi cinque anni. Alla luce di questi dati, le Alpi si confermano come uno dei comparti europei più resilienti, sia in termini di investimento sia di qualità dello stile di vita.
Secondo quanto riportato dal Sole 24 Ore (1 dicembre 2025), le Alpi italiane stanno beneficiando di diversi fattori che ne accrescono l’attrattività. In particolare, le Dolomiti hanno visto crescere significativamente la loro visibilità in vista delle Olimpiadi Invernali 2026, con investimenti mirati in infrastrutture, collegamenti e servizi che hanno ampliato il bacino di domanda internazionale. In questo contesto, Cortina conferma il proprio primato nazionale, favorita anche dalla flat tax e dall’interesse crescente da parte degli HNWIs (individui ad alto patrimonio netto).
Oltre le Olimpiadi: fattori strutturali che determinano l’attrattiva a lungo termine di Cortina
L’attrattiva di Cortina va ben oltre il legame con le Olimpiadi: il suo mercato immobiliare si è sviluppato grazie a diversi fattori strutturali. Tra questi, la ripresa del turismo estivo post-pandemia e l’interesse crescente per la vita in montagna durante tutto l’anno, favorito anche dallo smart working. Secondo il Sole 24 Ore, un ulteriore elemento che ha sostenuto il mercato sciistico e degli investimenti in queste aree è il cambiamento climatico, che ha spinto molte località montane a puntare su modelli “quattro stagioni”, favorendo la destagionalizzazione e la diversificazione dell’offerta turistica.
L’elevata domanda, l’offerta limitata e la crescente visibilità internazionale stanno consolidando Cortina come polo di attrazione per investitori globali e acquirenti di seconde case. Al contempo, questa trasformazione sta alimentando un dibattito sempre più intenso su sostenibilità, accessibilità e pianificazione a lungo termine per il futuro del comune. In questo scenario, Cortina è passata dall’essere una rinomata meta sciistica a uno dei principali centri del mercato immobiliare europeo. Sarà interessante osservare se, dopo l’ampia copertura mediatica legata alle Olimpiadi, i valori immobiliari della località continueranno a crescere.